Proprietaire aux Etats-Unis : Vos devoirs et responsabilites

Les devoirs et responsabilites du proprietaire aux Etats-UnisLa nouvelle année a déjà démarré et nous vous souhaitons vous renouveler nos meilleurs vœux pour une année 2017 des plus prospères a nos amis investisseurs, propriétaires aux Etats-Unis.

La question sur les devoirs et responsabilités du locataire et du propriétaire aux Etats-Unis nous est revenue assez souvent l’année passée. Il nous semble donc important de commencer l’année par rappeler les obligations de chacun envers la propriété.

L’investissement immobilier aux USA diffère beaucoup de l’investissement en France : que ce soit dans la procédure d’acquisition, le bâtiment en lui-même, la gestion, et la règlementation, qu’elle concerne le propriétaire ou le locataire.

 

 

LA PROPRIETE :

Le propriétaire aux Etats Unis est tenu de fournir au locataire un bien propre, en excellente condition et habitable en l’état. En droit américain, le propriétaire est tenu responsable de tout ce qui est rattaché à la maison de façon permanente. Ceci inclus les luminaires (attachés aux murs et aux plafonds), la plomberie, l’électricité, le ventilateur de plafond, etc… Contrairement à la France, l’investisseur aux Etats-Unis doit également fournir au locataire l’électroménager de base, à savoir, le four, le frigo et le lave-vaisselle. Tous ces éléments sont la responsabilité du propriétaire et leur maintenance est donc à la charge de celui-ci.

Lorsqu’un locataire quitte une propriété, il est tenu de la laisser en bonne condition, vide de toutes ordures et encombrants. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut donc utiliser une partie ou l’intégralité de la caution pour couvrir les frais engendrés par le non-respect de cette consigne. Toutefois, le locataire n’est pas tenu responsable de la dégradation des articles causée par l’usure due à l’utilisation normale et régulière de ceux-ci.

ASSURANCES :

Le propriétaire doit assurer le bien contre le risque d’incendie et sur la responsabilité civile en cas d’accident. Toutefois, il est fortement recommandé d’assurer la maison contre le dégât des eaux, le vandalisme et le vol, que celle-ci soit occupée ou vacante.
Les polices d’assurances sont soumises une franchise de $500 en cas de sinistre. Si les réparations suite aux dégâts engendrés sont inférieures ou égales à $500, il est donc inutile de faire jouer la police car vous ne percevrez rien. De plus, à chaque réclamation faite, le tarif annuel de votre police d’assurance augmente et plus généralement, toutes les polices d’assurances souscrites au nom de votre société augmenteront.

Aux Etats-Unis, les locataires ne sont pas tenus de s’assurer sur l’habitation. S’ils disposent d’une assurance, celle-ci ne les couvre que sur le vol et la dégradation de leurs biens ou en cas d’accident physique survenu dans la propriété. Leur assurance ne couvre en aucun cas les dégradations, vols et vandalismes survenus sur la propriété ni ce qui y est rattaché de façon permanente. Si un acte de vandalisme survient sur votre propriété et qu’une porte est forcée ou que des carreaux sont brisés, les frais sont à la charge du propriétaire et l’assurance du locataire ne peut jouer.

CONSOMMATION ELECTRIQUE ET D’EAU :

Lorsqu’une propriété est vacante et que des rénovations sont nécessaires, les équipes du contracteurs ont besoin d’électricité et d’eau pour la réalisation des travaux. Idem si une inspection est ordonnée par la Section 8, l’électricité et l’eau doivent être activées afin que la ville puisse conduire son inspection. Les factures liées à ces consommations sont à la charge du propriétaire.

TAXES DE PROPRIETE :

Aux Etats-Unis, le propriétaire paye des taxes de propriétés qui sont réévaluées chaque année sur la base de la valeur estimée du bien. Le locataire ne paie pas de taxe d’habitation. Celle-ci n’existe pas aux USA.

BAUX ET DELAIS DE LOCATION :

La durée normale d’un bail est de 12 mois. Celui-ci est bien entendu renouvelable. Le locataire doit prévenir le gestionnaire de sa décision de renouveler ou non son bail deux mois avant son expiration. Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de son souhait d’augmenter ou non le loyer. Le locataire est libre d’accepter ou de refuser la proposition du propriétaire et de ne pas renouveler son bail.

Entre 2 semaines et 1 mois sont généralement nécessaires pour trouver un locataire pour une maison vacante. Il est plus facile de trouver des locataire avant la rentrée scolaire (avant Aout). Toutefois, il est très difficile de trouver des locataires pendant la période des fêtes, entre Thanksgiving (Novembre) et le nouvel an. Le gestionnaire s’efforce de créer des baux tenant compte de cette période.

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