INVESTIR AUX USA : CE QU’IL FAUT SAVOIR AVANT DE SE LANCER

INVESTIR AUX USA A ATLANTA, DETROIT ET MIAMI

Avec la baisse de l’Euro et le climat économique actuel en France, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’étranger pour leurs placements immobiliers et une grande partie a choisi d’investir aux USA. Longtemps perçus comme un El Dorado immobilier suite à la crise de 2008, certains promoteurs peu scrupuleux se sont mis à vendre du rêve aux investisseurs étrangers qui s’est ensuite avéré être un gouffre financier pour ces derniers.

Il est évident qu’investir aux USA en toute confiance, surtout lorsque la vente se fait à distance. Conseils, pièges à éviter, procédures… Clemenceau Investment vous liste ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier aux USA.

1. Le processus d’achat doit vous être détaillé

Avant d’investir aux USA, assurez-vous que le vendeur vous explique en détail le processus d’achat. Il faut savoir que la loi qui régit vos achats immobiliers aux USA est la loi américaine et de ce fait, tous documents doit être rédigé en Anglais selon les lois du pays et de l’Etat. Si vous n’êtes pas à l’aise avec l’anglais, vous pouvez demander au vendeur une traduction des documents qui vous seront transmis. Toutefois, il est recommandé de les faire traduire vous-même afin d’être sur que le vendeur n’ait pas omis de mentionner ou traduit certains termes de façon différente de celle précisé dans le document.

Il est très important de bien lire tous les termes des contrats et de bien poser vos questions avant de signer les documents afin d’éviter certaines surprises après la vente. Quelques recommandations simples avant toute vente : N’envoyez les fonds que sur le compte séquestre d’un avocat (souvent appelés Escrow account ou IOLTA account), exigez systématiquement une copie des documents signés par l’avocat après le closing et n’hésitez pas à relancer le vendeur si vous n’avez pas reçu votre acte de propriété enregistrés auprès du Comté après 2 mois.

2. Méfiez-vous des prix de vente trop bas

Certains biens sont offerts à des prix extrêmement attractifs, moins de $50,000 parfois. Attention ! Il est important de connaitre le marché dans lequel vous investissez ! Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour voir le bien dans lequel vous investissez, nous ne saurons trop vous conseiller de faire vos recherches sur internet concernant le quartier dans lequel se situe le bien.

Certains vendeurs peuvent vous proposer des biens à très bas prix dans des quartiers peu surs. Il est important de connaitre la réputation du quartier dans lequel vous investissez et d’avoir en main certaines données telles que la tendance des prix dans le quartier, le taux de criminalité et le loyer moyen dans la communauté pour un bien similaire à celui qui vous intéresse.

Le prix de vente dépend du type d’investissement que vous recherchez. Sachez qu’un vendeur qui ne se rémunère pas n’existe pas. Personne ne travaille gratuitement. Le vendeur doit couvrir l’achat qu’il a effectué, les frais d’achat qu’il a payé pour acquérir le bien, mais aussi les frais d’assistances qu’il offre à ses clients. Ainsi, deux options s’offrent à vous :

  1.  Vous pouvez acheter un bien immobilier déjà rénové et déjà occupé pour un prix un peu plus élevé mais avec une rentabilité immédiate. Le prix comprendra le montant des rénovations et la rémunération du vendeur.
  2. Vous pouvez également acquérir un bien en l’état, avec un investissement de base un peu plus faible mais pour lequel vous devrez ajouter les honoraires du vendeur, le prix des rénovations et attendre la mise en location.

3. Rentabilité peu réalistes

C’est le piège le plus récurrent. Certains vendeurs promettent des rentabilités qui ne correspondent absolument pas avec la réalité. Voilà pourquoi il est important de connaitre tous les éléments qui impactent la rentabilité d’un bien d’investissement immobilier locatif.

  1. Prix d’achat et frais de closings

Le prix d’achat doit être la base du calcul de rentabilité mais les frais de closing (équivalent des frais de notaires) doivent également être pris en compte. S’il est vrai que les frais de closing ne sont pas fixes et dépendent de plusieurs facteurs tels que le prix d’achat, la date d’achat (les taxes de propriété pour l’année en cours sont calculées au prorata) des frais d’avocat, des frais légaux (enregistrement de l’acte de propriété), il est important que le vendeur vous fournisse une estimation réaliste de ces frais.

  1. Revenus mensuels/annuels brut

Si la maison est louée lors de l’acquisition, le montant du loyer mensuel doit vous être donné ainsi qu’une copie du bail. Si la maison n’est pas louée, le vendeur doit vous donner une estimation réaliste du loyer attendu, basée sur les loyers des biens similaires loués récemment dans le quartier. Les loyers dépendent de l’emplacement des biens, de la taille et nombre de pièces de la maison et de son état général.

  1. Dépenses annuelles

C’est la partie la plus importante du calcul de rentabilité. Assurez-vous que les dépenses annuelles comprennent les frais de gestion (en général entre 8 à 10% du loyer mensuel ou annuel), l’assurance du bien (qui varie en fonction de la couverture désirée), les taxes de propriété (généralement basée sur le montant des taxes de l’année précédente. Vous pouvez les consulter en ligne), les frais de copropriété, le cas échéant et toutes autres dépenses mensuelles ou annuelles qui impacteraient le taux de rentabilité.

4. Assistance du vendeur : de l’achat à la revente

Investir aux USA, c’est investir à long-terme. Le processus ne s’arrête pas à l’acquisition du bien. C’est aussi un suivi de sa gestion. Aussi, il est important pour vous d’être accompagné par votre vendeur avant, pendant et après votre investissement.

Certains vendeurs, une fois le bien vendu, abandonne leur client, les laissant gérer seuls, souvent avec un gestionnaire local, très souvent anglophone, le bien acquis. Or, il est important pour vous de vous assurer que les services offert par le vendeur ne se limitent pas à la vente du bien mais comprennent également un suivi après-vente et une assistance permanente dans les communications entre le gestionnaire du bien et vous. Chez Clemenceau Investment, nous mettons un point d’honneur à être mis en copie dans chaque communication entre le gestionnaire de propriété et vous. Ainsi, nous restons informé de l’évolution de votre investissement et restons alertes en cas de problèmes.

5. La bonne gestion de votre bien

La rentabilité d’un investissement immobilier aux USA dépend en grande partie de la gestion du bien. Demandez systématiquement une copie du contrat de gestion et lisez-le attentivement. Il est important de bien comprendre tous les termes du contrat et d’adhérer à ceux-ci. Il est aussi important de s’assurer que votre gestionnaire gèrera non seulement la collecte des loyers mais aussi la maintenance, l’assurance et les taxes de propriété de votre maison.

Mettez l’accent sur la recherche du locataire ! Le principal n’étant pas de trouver n’importe quel locataire au premier prix offert, mais de trouver un locataire sérieux, avec un excellent historique de location, à la recherche d’un bien dans lequel il souhaite rester. Pour se faire, il est primordial de travailler avec le bon gestionnaire de propriété. Celui-ci doit avant tout s’assurer que votre bien est parfaitement entretenu (par des visites fréquentes de celui-ci, la supervision des travaux, l’embauche de contremaitres de qualité et des prix raisonnables). Ensuite, celui doit mettre un point d’honneur à la qualité des locataires qu’il place dans votre bien (historique de location, casier judiciaire, historique financier, revenus mensuels…). Préférez ainsi un locataire qui n’a pas d’évictions ni de retards de paiement et dispose d’un solide historique de location afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Il faut également savoir que la maintenance de votre bien est votre responsabilité. Contrairement à la France, le propriétaire fournit l’électroménager de la cuisine et est responsable de tous les équipements et aménagements qui sont physiquement attachés à la maison (comme un ventilateur de plafond, par exemple). Aussi, lorsque l’un des appareils électroménager, le système de chauffage ou l’air conditionné tombe en panne, il est important que le gestionnaire vous communique le problème immédiatement, et il est de votre responsabilité de payer pour la maintenance due à ces problèmes.

Il est en est de même après le départ du locataire. Les cautions demandées par le gestionnaire doivent s’élever à au moins 1 mois et demi de loyer et le locataire n’est responsable que de ce qui ne résulte pas de l’utilisation et détérioration normale. Ainsi, il est d’usure de repeindre la maison et de nettoyer les moquettes après le départ du locataire.

Avec tous ces éléments en main, vous pouvez dorénavant investir aux USA avec la bonne démarche et en toute tranquillité.

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